烟火焕新颜老城启新程南岸老城的“逆生长”密码-重庆-社区文化网

“以前爬楼喘半天，现在抬脚就到家，这电梯装到我们心坎里了。” 在南坪后堡片区，家住 8 楼的居民说起新换的电梯满是笑意。作为全市首个住宅老旧电梯更新破千部的区县，南岸区把电梯更新作为民生更新的“先手棋”，针对老旧小区电梯老化、停运频繁的痛点，出台补贴政策、优化审批流程，累计更新住宅老旧电梯 1226 台，发放补助资金 1.7 亿元，拉动有效社会投资 3 亿元，惠及群众 39.3 万人，相关经验做法入选住建部可复制政策机制清单。

电梯的变化，只是南岸区民生类城市更新的一个缩影。针对老旧小区“街老、房老、设施老，居住条件差、基础设施差、安全保障差、出行环境差、服务功能差” 的 “三老五差” 痛点，该区以“绣花功夫”推进微更新、微改造，清单化解决群众急难愁盼。

主城区规模最大的80年代建筑群——后堡片区的蝶变最具代表性。这片 0.83平方公里的区域里，134栋老建筑住着9921户居民，60岁以上老人占比超 25%。更新过程中，该区先守牢安全底线：全覆盖开展结构安全检测，精准加固 4处C级危房，整治外立面脱落点位158处、漏水点541处，改造燃气管网2800米、供水管网1400米，更换可燃雨棚5543户，从根源上化解居住风险。

在此基础上，公共服务短板被逐项补齐：利用边角闲置地块新建扩建6处停车场，新增停车位810个，推出潮汐车位、共享车位破解停车难题；改造闲置用房嵌入养老服务站，联动社会资本升级同辉养老院，片区养老床位达478个；引入普惠性托育点，填补婴幼儿托育空白；打造“显眼堡大舞台”，全年开展星空电影、长者生日会、川剧表演等200余场活动，让老小区处处透着烟火气与幸福感。

同样发生蝶变的还有金堰社区。这个80%都是“三无”小区的老社区，创新利用山地陡坡修建吊层建筑，实现地下停车、地上活动的空间复合利用；探索“社区-物业-居民”三方信托管理模式，将公共收益作为共有基金委托社区管理，引入物业公司提供标准化服务，彻底告别了“无人管、没钱管”的困境。

产业破局：让“闲置存量”变成“发展增量”

城市更新不仅要“好看”，更要“好经济”。

南岸区坚持“留改拆增”并举，以城市更新为抓手，全面盘活老旧工业、物流仓储、商业商务、历史建筑等各类闲置空间，推动低效资产向优质资产转化，为区域经济注入新动能。

“谁能想到，以前破破烂烂的老街区，现在成了全国游客都来打卡的网红地。” 在下浩里经营茶馆的商户说，自己的老店跟着老街一起翻新，生意比以前好了好几倍。作为重庆城市更新的标杆项目，下浩里的更新跳出“大拆大建”的老路——南岸区摒弃拆除重建的传统模式，采用“保护性开发”策略，坚持不拆除、不迁移任何一处历史老建筑，不破坏老街传统格局和街巷肌理。通过“城市针灸” 模式，用本地青砖、旧瓦、条石修复建筑，还原“筑台、退台、悬挑”的山地建筑特色，保留老黄葛树等本土植物，再现“蛙鸣鸟啼”的老街记忆。

更具新意的是“策展式招商”运营思路。该区采用“政府主导+企业运营+居民参与”的复合模式，为每个商家量身定制设计方案和业态规划，做到“一铺一策”；打造“落日音乐会”“漂流书展”等内容 IP，借助明星、综艺打卡造势，把 “交通不便、动线复杂”的短板，转化为“城市的隐世桃源，青年的精神绿洲” 的独特定位，一句 “来下浩里就是要爬山” 更是成为火遍全网的记忆点。

自2023 年全域开放以来，下浩里累计引入优质商户133个，招租率100%，接待游客3000万人次，全网曝光量超5亿次，获评国家级旅游休闲街区等10余项殊荣，真正实现了“老街区长出新经济”。

同样让存量资产焕发新生的还有重庆开埠遗址公园。这座占地4.47公顷的公园，保护修缮8处文保建筑、2处优秀历史建筑，复建7栋老旧建筑，引入研学培训、特色餐饮、文化创意等新业态，打造出集博物馆、社区商业、文化公园于一体的复合型空间。开园前即实现100%招租，招租率、租金分别比同片区传统商业中心高出40%、150%，不仅盘活了国有资产，更成为承载重庆开埠历史的文化新地标。

在工业领域，南岸区更是开展了全市最大规模的老旧工业用地全域更新，累计实施项目14个，总投资达100.6亿元，更新建筑面积168.86万平方米。金菱汽车集团投入3亿元改造厂房，引入特斯拉等头部品牌，实现年产值超30亿元；迎龙创新港聚焦软件信息、大健康等产业，截至目前签约金额约17亿元；长江绿色创新产业园入选重庆市近零碳园区试点，实现规模以上工业年产值近550亿元。

据统计，南岸区已累计盘活利用老旧工业、物流仓储等闲置空间157.9万平方米，已投用项目年产值突破75亿元，年税收超9000万元；推动26万平方米商业商务空间焕新，新增就业岗位超5000个，真正实现了“更新一片、带动一片、兴旺一片”。

治理提效：从“一次性改造”到“可持续生长”

城市更新不是 “一锤子买卖”，如何让更新成果长效保鲜？南岸区的答案是：以机制创新破解治理难题，让城市更新从“建设改造”走向“持续运营”。

我区首先创新构建了“体检-设计-策划-更新”四位一体的片区更新模式。聚焦“一区一路三片”重点区域，按照“必检+自选+特色”指标模式开展城市体检，细化出资源、需求、项目“三张体检清单”，全面梳理闲置地块、商办街区、工业空间等七类资产，建立“一图一表一库”动态管理台账，实现资源底数清、位置清、状态清。在此基础上，片区整体策划、项目打表推进，确保更新精准对接需求、按期落地见效。

针对老旧小区后续管理难的共性问题，南岸区探索出了多元共治的治理路径。在后堡片区，该区创新“三调合一”工作机制，建立“居民议事点”“网格调解室”，实现访调、警调、诉调对接，将施工扰民、利益协调等矛盾化解在萌芽状态，近三年累计化解各类矛盾纠纷 168 项，处置率达 98%，真正做到小事不出网格、大事不出社区。同时引入专业物业团队，推行“物业服务+商业运营”一体化管理，83万平方米老旧散小区首次实现物业全覆盖，公共收益反哺物业管理，群众满意度从 67.2% 提升至 96.7%。

融资机制的创新同样为城市更新注入持久动力。南岸区全力争取超长期特别国债、中央预算内投资支持，同时按照未来公募 REITs 理念，探索“融、投、建、管、退”闭环投资模式，形成“政府引导、市场运作、多元参与”的协同机制，民营企业参与占比达70%，有效撬动了社会资本深度参与。

从民生兜底的“温度”，到产业赋能的“力度”，再到治理长效的“深度”，南岸区的城市更新，既守护了山城的烟火记忆，又激活了城市的内生动力。随着一个个项目落地见效，这座底蕴深厚的老城，正一步步蝶变为宜居宜业宜游的现代化新城，持续书写着超大城市更新的“南岸答卷”。（文：陈思易图：郭旭崔景印）

来源：南岸发布